Tapu İşlemlerinde Avukat Zorunluluğu Gelmeli Mi?

1. Her ne kadar tapuda işlem yapmak, başvuru yaptıktan sonra sadece imza atılan basit bir işlem gibi görünse de hukuken doğurduğu sonuçlar oldukça ağırdır. Türkiye’de ise yılda yaklaşık 2,5 milyon gayrimenkul satılıyor ve imzalar atıldıktan 5 dakika gibi kısa bir süre sonra tapu memuru tarafından tapu senedi düzenlenmiş olur. Sistemden yevmiye numarası alınan tapu senedini elinize aldıktan sonra gözünüze çarpan bir hata olduğunda ise artık tapu senedinde düzeltme yapma imkanı bulunmamaktadır. Çünkü imzalardan önce yapılan işlem memur tarafından sesli bir şekilde okunur ve imzalar da “okudum” yazılarak atılır. Bu nedenle tapudaki işlemlerin diğer resmi işlemlere nazaran çok daha dikkatli incelenerek imzalanması gerekmektedir. Hem alıcının hem satıcının tapuda avukat ile temsil edilmesi de işlemlerin güvenilir olarak gerçekleştirilebilmesi için çok önemli ve gereklidir.

Tapuda Vatandaşları Bekleyen Tehlikeler Nelerdir?

Hali hazırda Türkiye Barolar Birliği de bu soruna dikkat çekmiş ve tapularda avukat bulundurmanın gerekliliği ile ilgili çalışmalara başlamıştır. Banka vekili olarak tapuda yıllardır satış ve ipotek işlemleri gerçekleştiren bir avukat olarak bugüne kadar tapularda vatandaşların işlemlerini gerçekleştirirken yaşadıkları birçok soruna şahit oldum. Emlakçı-müteahhit-satıcı üçgeninde kalan alıcı olan vatandaşlar son anda fark ettikleri bir sorun olduğunda, kimin doğru bilgiyi söylediğine emin olamamakta ve artık son aşama olan imza aşamasından da dönmek istemediklerinden ve kendilerini baskı altında hissettiklerinden yanlış işlemlere imza atabiliyorlar. Bu aşamada tapu memurundan bilgi almaya çalıştıklarında ise işlem yoğunluğundan dolayı memurların da maalesef uzun uzun vatandaşları aydınlatma şansları bulunmamakta.

Ayrıca hem taşınmaz üzerine işlenen beyan ve şerhlerin hepsinin ayrıntısının memurlar tarafından bilinmesi mümkün değildir. Hem de taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanlardan dolayı alıcı açısından ilerde oluşabilecek riskleri öngörebilmek hukuki bir uzmanlık gerektirmektedir. Oldukça ayrıntılı inceleme gerektiren bu gibi durumlarda da her avukatın dahi yeterli bilgisi olamayabileceğinden bu konuda uzmanlaşan avukatlardan yardım alınması gerekmektedir. Böylece birçok zorlukla, belki kredi çekerek yıllarca ödeme yapan ev sahibi olmak isteyen vatandaşların da yıllar sonra tapu iptali davalarıyla evlerini kaybetme tehlikesinin önüne geçilmiş olacaktır. Bu konuda mevzuattaki madde metni de oldukça açıktır.

“C. Tapu sicilinin açıklığı
Madde 1020 – Tapu sicili herkese açıktır.
İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”

Dolayısıyla satın alınmak istenen taşınmazın tapu kütüğü bir avukat tarafından başvuru yapılmadan önce incelenirse olası bir sorunla daha sonra karşılaşılmasının da önüne geçilmiş ve ileride Madde 1020 gereğince “bu beyandan haberim yoktu.” denilemeyeceğinden yaşanabilecek hak kayıpları engellenmiş olacaktır. 

• Bunlardan ilki imzadan önce alıcı ile satıcı arasında bitmesi gereken para alışverişidir. Satıcılar parayı almadan imza atmak istememekte, alıcı da işlemde bir sorun çıkar paramı geri alamazsam diye parayı vermek istememektedir. Tam olarak bu soruna çözüm olarak ise TAPUTAKAS SİSTEMİ geliştirilmiştir. Ayrıntılar için taputakas sitesini ziyaret edebilirsiniz.
• Yine imzadan önce sms ile iletilen harçların da yatırılması gerekmektedir. Fakat çoğu zaman ATM’lerden nakit olarak yatırmaya çalışan vatandaşlar sorunlar yaşamakta ve imzalarına geç kalmaktadırlar. Bu soruna çözüm olarak da kredi kartlarıyla hızlı bir şekilde online ödeme yapılabilen https://tkgm.gov.tr/e-tahsilat sitesi kurulmuştur.
• Vatandaşlar başvuruları kendileri yapmadıklarında satış bedelinin yanlış girildiğini de fark edemeyebiliyorlar. Daha sonra eğer emlak rayiç bedelinin altında bir satış gerçekleştirildiği fark edilirse de vatandaşlara vergi cezası çıkabilmektedir. 
• Yine satış gerçekleştikten sonra belirlenen sürede belediyeye alıcı tarafından beyanda bulunulmadığında da yaptırımlarla karşılaşılmaktadır. Çoğu zaman emlakçılar bu hususu hatırlatsa da satış işlemi bittikten sonra emlakçılar bu süreleri takip etme veya alıcıyı denetleme gereği duymamaktadır.
• Satın alınacak gayrimenkul üzerinde satıcı tarafından önceden kullanılan kredilerden kaynaklı ipotekler bulunabilmekte ve satıcılar borcumu kapattım zaten önemsiz diye düşünüp , alıcı da bu şekilde taşınmazı satın alabilmektedir. Fakat tapu borcun bitip bitmediğini denetleyemeyeceğinden ipotek kendiliğinden kalkmamaktadır. Burada ipotek koyan banka ile iletişime geçilmesi ve ipoteğin kaldırılması işlemleri tamamlandıktan sonra alıcının taşınmazı satın alması gerekmektedir. Bu sürecin de bir avukat vasıtasıyla takip edilmesi çok daha hızlı sonuç alınmasını sağlayacaktır.

• Yine aynı şekilde üzerinde haciz bulunan taşınmazlarda da icra dairesi ile tapu arasındaki işlemler de bir avukat tarafından takip edildiğinde hızlı bir şekilde sonuçlandırılacaktır. Böylece hacizli satın alınan taşınmazlar da satıcı ile olası anlaşmazlık durumlarında alıcının yaşayabileceği sorunlar da satış işlemi öncesinde bu işlemler tamamlandığından bertaraf edilmiş olacaktır.
• Bir diğer sorun ise iskânsız taşınmazlarda ortaya çıkmaktadır. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti arasındaki farkı bilmeyen vatandaşlar iskânsız daireleri satın alabiliyorlar. Daha sonrasında ise bazen yıllarca iskân alınamadığından müteahhitlerle sorun yaşayarak dava açmak zorunda kalabiliyorlar.

Burada kısaca anlatmaya çalıştığımız sorunların hepsi “önleyici hukuk” kapsamında ele alınarak çözülebilmektedir. Avrupa ülkelerinde yıllardır uygulanan resmi işlemlerde avukat bulundurma zorunluluğunun ülkemizde de yaygınlaşmasıyla önemli ölçüde dava sayılarında azalma yaşanacaktır. Daha işlemlerin başında mahkeme ve dava masraflarına kıyasla çok daha cüzi rakamlarla bir avukat ile anlaşarak bu işlemler gerçekleştirildiğinde olası tehlikeler saptanmış olacak ve vatandaşlar da daha sonra hayal kırıklıkları ve sürprizlerle karşılaşmamış olacaklardır.

Avukat Gülcan Yavuzpayı